16% de croissance pour les bureaux transactés à Montpellier
Malgré un contexte général marqué par des chiffres en berne dans de nombreuses villes, Montpellier affiche une belle dynamique sur le marché immobilier d'entreprise en 2024. Comme l'a souligné Caroline de Boisgelin, Directrice associée de l'agence de Montpellier, dans les colonnes du Midi Libre en mars 2025, « Montpellier a franchi la porte des grandes métropoles en immobilier d'entreprise avec plus de 100 000 m² de transactions réalisées, que ce soit en vente ou en location1, pour la première fois en 2018. En 2024, ce volume a atteint 115 430 m², contre 99 720 m² en 2023. Avec une progression de 36 %, Montpellier est la ville qui a le plus fortement évolué ces dix dernières années ». Cette belle performance est notamment imputable à une opération exceptionnelle sur le marché : celle du futur campus ANIMA qui sortira de terre en 2026 à Cambacérès, le nouveau quartier de Montpellier. Ce campus rassemblera la CCI Hérault, l'établissement de la CCI Occitanie, Montpellier Business School (MBS), Purple Campus Montpellier et le siège de Purple Campus Occitanie.
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Des surfaces plus compactes, en phase avec les nouveaux usages
La surface moyenne des bureaux2 placés s'inscrit légèrement en baisse, passant de 333 m² en 2023 à 270 m² en 2024. Cette tendance traduit parfaitement le phénomène de la demande3 négative en termes d'occupation, notamment due aux modes de travail hybrides intégrant le flex-office. Le marché montpelliérain reste majoritairement porté par la location, qui représente 82 % des transactions, tandis que les bureaux de seconde main4 dominent également avec plus de 60 % des surfaces5 commercialisées.
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De belles opérations sur le marché tertiaire, notamment sur Cambacérès
Alors que les entreprises ont souvent la volonté de réduire les surfaces de leurs bureaux afin d'optimiser les coûts, de belles opérations sur le marché tertiaire sont à relever en 2024.
Parmi les grandes opérations de l'année, on peut citer le développement de l'éco-campus de Montpellier Business School, qui s'étendra sur 20 000 m² et accueillera à la rentrée 2026 l'ensemble des programmes et étudiants de MBS, ainsi que Purple Campus Montpellier, la CCI Hérault et la CCI Occitanie.
Une autre opération majeure qui a contribué à booster les résultats de 2024 : Capgemini s'est implanté sur 2 549 m² dans l'immeuble UNPLUG, situé dans le quartier Cambacérès. Ce secteur, parmi les grands projets qui inventent la ville de demain, bénéficie d'un emplacement stratégique, à proximité immédiate de la gare TGV Sud de France et du réseau de tramway. Toujours dans ce quartier, ENGIE GREEN a pris à bail 4 112 m² au sein de l'immeuble TERRA, confirmant l'attractivité du site.
Sur le parc du Millénaire, EDH Enseignement Supérieur a signé pour une surface de 1 509 m² au sein du Campus Millénium. De son côté, l'éditeur français de logiciels de gestion en ligne et d'applications mobiles, LUNDI MATIN, a choisi de s'y implanter en louant 1 575 m², renforçant ainsi la vocation technologique et innovante de ce parc tertiaire.
Une offre neuve sur le marché des bureaux en forte progression
Le marché des bureaux à Montpellier se distingue également par un stock en hausse de 21 % selon Caroline de Boisgelin. En 2024, la ville comptait environ 40 000 m² de bureaux neufs disponibles, auxquels s'ajouteront 23 000 m² supplémentaires prévus pour 2025. Parmi les immeubles tertiaires les plus emblématiques figurent le programme neuf NEXUS à Cambacérès, SKYLAB dans le quartier Port Marianne, le César sur la ZAC6 Pierre Vives, ainsi qu'Arion III, un immeuble indépendant situé dans la ZAC Hippocrate.
Des loyers de bureaux compétitifs et un taux de vacance minimal
En matière de loyers, Montpellier affiche un prix moyen de 200 € HT par mètre carré et par an. Ce tarif reste inférieur à celui d'autres grandes métropoles régionales telles que Toulouse ou Aix-Marseille, où les loyers oscillent entre 250 € HT et 320 € HT. De plus, les écarts de loyers entre les régions et l'Ile-de-France demeurent importants et permettent ainsi aux valeurs locatives en régions d'être attractives.
Toutefois, de nombreux utilisateurs locaux peinent encore à accepter cette hausse des loyers subies ces dernières années.
Par ailleurs, le taux de vacance7 à Montpellier est très faible, autour de 4 %, alors qu'il atteint généralement près de 10 % dans d'autres grandes villes, témoignant ainsi de la vitalité et du fort attrait du marché local.
Dans un marché tertiaire sous tension, l'immobilier d'entreprise à Montpellier confirme son positionnement stratégique en s'imposant dans le top des grandes métropoles françaises. Sa trajectoire ascendante, soutenue par des projets urbains ambitieux, en fait aujourd'hui un territoire dynamique et attractif pour les entreprises à la recherche de bureaux à vendre ou à louer en régions. Toutefois, la tension sur le marché des bureaux et les nombreux changements opérés sont un défi à relever afin de conserver ces belles performances.
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